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圈圈解读:租金管控豁免政策出台,多伦多楼市的复苏时间表已经确定?

安省保守党政府在2018年11月15日的一份155页的政府报告中(点击“阅读”下载报告全文)宣布,从即日起,


首次用于出租的房屋和公寓将不再适用租金管制规定

就是这小小的一行字,在多伦多本地和社交媒体上被疯狂的转发和转载,其中期盼市场翻转的地产经纪们,大量转发了这条消息。但是寻找了半天,目前还没有对上述政策细节有官方的解读,特别是如何界定first occupied的定义。

抛开这些细节尚未明确,这条政策的出台,到底有什么影响?

圈圈现在为你来做一个深度解读:

如果简单而言,就是这个政策在一年之内什么影响都没有。

因为福特政府新出台的新政策,是针对于2018年11月15日后第一次入住的新出租单位,包括新建公寓,符合要求的新建独立屋,半独立屋或者镇屋等都将成为不受当今租金管控范围租金管控将继续保护现有的租客(即11月15日之前签约的租客继续受保护)。换句话说,真正的影响最早也要到2019年11月16日才会出现。

那么这个政策的出台是否重要呢?回答是,非常重要,而且这个政策是未来多伦多房价继续上涨的标志性政策。原因如下:

租金管控政策,只是福特政府“增加住房供应”系列政策的一个引爆点,后续还会有更多增加市场供应的措施出台。其目的是促使房地产市场通过市场调控,由供需双方调和达到平衡。

这届保守党政府,为了减少上届自由党政府留下的150亿加元的财政赤字,一切以务实为原则,能减少的政府支出项目都在不断降低预算,在一些已经承诺投资的项目中也宣布退出(例如政府承诺的在Markham、Brampton等大学扩建计划的退出投资等),可见其雷厉风行的工作作风。

相较于2017年提出的“Fair Housing Plan”, 这次侧重的增加住房供应,更是抓住问题的症结。尽管这次租金管控豁免政策的影响有限,但我们更要看中福特政府后期的政策走向和力度。由于租房市场和买卖市场此消彼长,当房价下跌,更多人选择租房,租房市场火热促使租金持续上涨。下面我们继续分析租金继续上涨会带来什么影响。

租金管控豁免,通过扩大房屋市场供应的措施对降低租金的作用有限,其更大可能会在一年后将租客逐步推入买房的市场。 

租金管控豁免其实在2017年4月之前始终都有,租金的上涨还是受市场的供需规律所决定的,从下图可见,租金的上涨幅度,除2013-2014年控制在2%以内,其他时间均超过租金管控的幅度。

我们假设市场上就两个房东:

 A(旧规则:每年租金受管制,假设2%)

B(新规则)


两个租客:

1(租A的房子)

2(租B的房子)


那么到明年底, 房东B在一年期满后,如果提出加租10%,租客2 存在3个选择:

a. 接受涨租。

b. 换新地方,和租客1 形成竞争关系。但新签租约同样不受控管,那么房东A只要和2签新约,仍然可以提租最高到10%。

c. 考虑自己买房。

b和 c 是比较理性的选择。


房东A的选择如下:

a. 租客1续租,但加租2%

b. 选择和租客1终止合约,按照市场租金,加租10%。

房东A的最优选择是b。

尽管由于安省租约法的保护,房东方提出终止租约极不容易,一旦两个选择的累积起来的差距足够大,势必会推动房东终止租约,跟上市场租金涨幅。可见房东的选择,就是按照市场租金继续上涨,租客的选择就是,要么接受新租金价格,要么就是考虑自己买房。


只要首付和贷款政策允许,这些边缘的租客,就会进入置业的市场。

房屋售租比进入合理区间,投资客会重新进入买房市场。

按上述假设成立的话,只要多伦多地区的租金的上涨幅度继续可期,而房价相对平稳的态势下,那么房屋售租比会持续下降,那么很有可能进入200-250的合理区间。


那么作为理性的投资人,在条件许可的推动下,就会加入买房的行列。

综上所述,如果排除非可控因素外, 从市场需求而言,由于租金管控的出台,个人的判断 多伦多房地产复苏的时间大致会在2019年底到2020年春天。

看了上面这一大段文字, 如果觉得这个判断有道理的话,作为投资者,您可以做的是:

  1. 继续看多本地房市,在2019年夏秋之际进入市场,以120万以内的独立屋、半独立或者镇屋为主要标的。

  2. 选择一些现有的比较好的地段楼花项目入手,如果考虑到增值,以2室的公寓为主,如果以出租收益为主,以1室公寓为主。

  3. 接手超值的楼花转让,由于资金流的问题,近期出现大量不错的楼花转让盘,只是对您的资金要求会比较高,所以有足够现金的朋友,可以来重点考虑。

如果您对上述投资操作还有些疑问的话,欢迎联系圈圈(电话 647-927-6900),或者识别二维码,关注贝加圈圈公众号。


 

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