15%的海外买家税有黑洞，一不小心就退不回来了…套路深深深几许？今天我们为您详细解读海外买家退税的反套路操作!
从2017年4月21日起，外国买家，在金马蹄地区购买物业，需缴纳房款的15%的非居民投机税，也即“NRST（Non-Resident Speculation Tax），我们俗称海外买家税。但是，如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化（比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人，申请到了枫叶卡），那么所交的税可以返还，这个就是豁免条件。
以下几种情况可以豁免NRST：
1）已经被安省省提名项目OINP (Ontario Immigrant Nominee Program) 正式拿到省提名的确认号码的申请人士;
2）已经取得难民身份的人士；
3）本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。
不过，以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房，则不能豁免NRST。还有，如果涉及到的第三方为外国人，也不能豁免NRST。
注意事项：
1. 物业的拥有者拥有100%业权才可退税。
2. 一个购房者，在户权交接时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。
3.有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：
在房子交接后4年之内，取得了加拿大公民或者永久居民身份。
国际学生在房子过户之后，继续在安省读满两年由政府认可的全日制大学。
房屋过户后，拿到工签在安省合法工作连续超过1年，满足每周30小时的全职工作。
政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请返还这段期间，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租！
*注：所有时间节点均为户权过户的当天，而非买卖合约接受的时间。
办理返还时，买家需提供的文件
买家在申请返还的过程中，必须要提供自己在产权过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果因为疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请返还时会遇到来自财政税务部的诸多阻力。 如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：
1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2）搬家公司提供的服务票据
3）座机电话费账单，高速网络账单
温馨提醒﹣以下文件不被接受为居住凭证：
该物业水电费账单
地税账单
银行房贷相关信件
国际留学生所需文件
1）有效学签的副本
2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
＊财政部必须在交接4年的时间内接到申请＊
工签人士所需文件
1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter。
＊财政部必须在交接4年的时间内接到申请＊
新移民所需文件
自交接日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请返还。财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交接开始最长有4年零90天的时限可以操作。
常見問題
